Shopflächen: Einzelhandel ist Frequenzanker

Der österreichische Einzelhandel befindet sich im kontrollierten Rückzug. In den von Standort + Markt beobachteten Handelsagglomerationen ging die Zahl der Einzelhandelsstandorte zwischen 2015 und 2025 um 3,1 Prozent zurück, die betriebene Verkaufsfläche um 3,5 Prozent. Das ist über zehn Jahre kein Flächenkollaps, zeigt aber einen nachhaltigen Strukturwandel: Der Handel konzentriert sich stärker auf leistungsfähige Standorte, während schwächere Lagen Flächen verlieren.

Besonders deutlich zeigt sich diese Entwicklung in den Innenstädten. Dort sank die betriebene Einzelhandelsfläche seit 2015 um 13 Prozent. Fachmarktagglomerationen hielten ihr Flächenvolumen dagegen mit einem Plus von 0,8 Prozent weitgehend stabil, Shopping Center legten sogar um 2 Prozent zu. Die Unterschiede zeigen: Der stationäre Handel verschwindet nicht aus der Fläche – er verteilt sich neu.

Branchenmix als Seismograf

Noch aussagekräftiger als die reine Flächenbilanz ist der Blick auf den Branchenmix. Wo klassische Handelskonzepte an Bedeutung verlieren, kommen andere Nutzungen nach. In den Innenstädten gewinnen Gastronomie, Dienstleistungen, Freizeit und weitere Erdgeschossnutzungen an Gewicht. In Fachmarktagglomerationen wirkt vor allem der Rückgang des Einrichtungshandels auf die Flächenstruktur, in Shopping Centern steht die Modebranche unter Druck.

Auch Shopping Center verändern damit ihr Gesicht – allerdings vergleichsweise behutsam. Der Flächenanteil von Bekleidung sank deutlich, während unter anderem Freizeitangebote und der sonstige Auswahlbedarf zulegten. Gastronomie wächst ebenfalls, bleibt gemessen am gesamten Flächengerüst aber eine überschaubare Größe. Der klassische Handel verliert somit schrittweise an Gewicht, ohne dass Shopping Center ihren Charakter als Handelsstandorte grundsätzlich aufgeben.

Umsatz wächst, Fläche sinkt

Bemerkenswert ist die Entwicklung von Umsatz und Fläche. Die österreichischen Einzelhandelsumsätze stiegen zwischen 2015 und 2025 nominell um 49 Prozent, real um 15 Prozent. Gleichzeitig ging die betriebene Verkaufsfläche zurück. Das spricht für eine zunehmende Konzentration des Handels auf produktivere beziehungsweise attraktivere Standorte. Allerdings lässt sich aus dem realen Umsatzplus nicht automatisch auf höhere Erträge schließen: Energie, Mieten, Betriebskosten sowie Löhne und Gehälter sind ebenfalls gestiegen- und steigen nach wie vor an.

Für den Handel bedeutet das: Die Frage lautet zunehmend nicht mehr, wie viel Verkaufsfläche vorhanden ist, sondern welche Fläche am richtigen Standort den größten wirtschaftlichen Nutzen bringt. Gute Lagen bleiben gefragt, während sich in B- und C-Lagen Flächenüberhänge und der Druck zur Umnutzung verstärken.

Damit verändert sich auch die Aufgabe der Standortpolitik. Gefragt sind verlässliche Rahmenbedingungen, faire Wettbewerbsbedingungen und schnelle Verfahren für die Weiterentwicklung bestehender Standorte. Der aktuelle Flächenumbau ist somit weniger ein Rückzug des Handels insgesamt als eine Neuordnung seiner Standorte und Nutzungen.