S+M: Shopping Center in Österreich
Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen der vergangenen Jahre haben den österreichischen Einzelhandel spürbar geprägt. Hohe Inflation, steigende Energie- und Betriebskosten sowie eine gedämpfte Kaufkraft führten zu einer zurückhaltenden Konsumstimmung. Parallel dazu stehen Handelsunternehmen weiterhin unter starkem Wettbewerbsdruck – nicht zuletzt durch den Onlinehandel. Vor diesem Hintergrund mussten sich auch Shopping Center verstärkt anpassen. Betreiber reagierten mit Nachvermietungen, neuen Nutzungskonzepten und Anpassungen im Branchen-Mix.
Aktuell werden in Österreich von Standort+Markt 251 Shopping Center erfasst, darunter 131 klassische Shopping Malls und 120 Fachmarktzentren beziehungsweise Retail Parks. Die vermietbare Gesamtfläche liegt bei rund 4,3 Mio. m2, davon entfallen etwa 3,4 Mio. Quadratmeter auf den Einzelhandel im engeren Sinn. Damit hat sich die Fläche seit dem Jahr 2000 mehr als verdoppelt. Das Wachstum hat sich jedoch deutlich verlangsamt: Während in den frühen 2000er-Jahren noch zweistellige Zuwachsraten möglich waren, liegt die durchschnittliche Flächenexpansion in den letzten zehn Jahren unter 2,5 Prozent jährlich. Neue Projekte entstehen heute meist durch Umnutzung oder Revitalisierung bestehender Immobilien, etwa ehemaliger Warenhausstandorte.
Auch auf der Nachfrageseite zeigt sich ein differenziertes Bild. Im Jahr 2025 verzeichneten österreichische Shopping Center rund 570 Millionen Besucherinnen und Besucher. Das entspricht einem leichten Rückgang gegenüber der letzten Erhebung, der jedoch angesichts der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen moderat ausfällt. Der Gesamtumsatz der Center wird auf knapp 16 Milliarden Euro geschätzt. Damit bleibt das Niveau langfristig stabil, nachdem es während der Corona-Pandemie einen deutlichen Einbruch gegeben hatte.
Zwischen den verschiedenen Center-Typen zeigen sich allerdings Unterschiede. Retail Parks konnten in den vergangenen beiden Jahren reale Umsatzzuwächse erzielen, während das Wachstum bei klassischen Shopping Malls teilweise unter der Inflationsrate blieb. Ein wesentlicher Grund liegt im Branchenmix: Fachmarktzentren sind stärker auf kurzfristige Bedarfssegmente wie Lebensmittel, Drogerie oder Diskont ausgerichtet und damit konjunkturresilienter.
Insgesamt liegt die Flächenproduktivität aktuell bei rund 4.050 Euro Umsatz pro m2 und damit etwa vier Prozent über dem Wert vor zwei Jahren. Shopping Center generieren rund 19,9 Prozent des gesamten österreichischen Einzelhandelsumsatzes – statistisch betrachtet wird damit etwa jeder fünfte Euro im Handel in einem Center erwirtschaftet. Dieser Anteil ist in den letzten Jahren allerdings leicht rückläufig.
Parallel dazu steigen die strukturellen Herausforderungen. Ende 2025 zählten die Center rund 8.600 Shops – etwa 40 weniger als zwei Jahre zuvor, obwohl zusätzliche Standorte erfasst wurden. Ursachen sind vor allem Flächenzusammenlegungen für größere Konzepte sowie Umwidmungen ehemaliger Handelsflächen etwa in Dienstleistungen oder Bildungseinrichtungen. Die Leerstandsquote liegt aktuell bei rund 5,5 Prozent der Verkaufsfläche, wobei Shopping Malls mit 6,3 Prozent deutlich stärker betroffen sind als Retail Parks mit 3,6 Prozent.
Auch im Branchen-Mix sind Veränderungen sichtbar. Einkaufszentren sind zunehmend von filialisierten Handelsketten geprägt: Rund 74 Prozent der Shops und mehr als 90 Prozent der Verkaufsflächen entfallen inzwischen auf Filialisten. Gleichzeitig gewinnen diskontorientierte Konzepte und Aktionspostenmärkte an Bedeutung. Formate wie Woolworth, Action oder TEDi expandieren deutlich und besetzen zunehmend Flächen, die früher von Modeanbietern genutzt wurden. Insbesondere die Bekleidungsbranche hat in den vergangenen Jahren an Verkaufsfläche verloren – sowohl durch Insolvenzen als auch durch strategische Rückzüge einzelner Anbieter.
Gleichzeitig erweitern viele Center ihr Nutzungsspektrum. Gastronomie und Dienstleistungen bleiben zwar flächenmäßig stabil, gewinnen aber als Bestandteil des Gesamtangebots an Bedeutung. Zudem werden Freizeit- und Entertainmentangebote – etwa Fitnessstudios – verstärkt als Frequenzbringer eingesetzt.
Insgesamt befindet sich der österreichische Shopping-Center-Markt weniger in einer Phase der Expansion als vielmehr in einer Phase struktureller Anpassung. Neue Großprojekte sind selten; stattdessen dominieren Revitalisierungen, Umbauten und eine stärkere funktionale Durchmischung der Flächen. Für Händler bedeutet das: Erfolgreiche Standorte werden künftig stärker über ihr Nutzungskonzept, ihre Frequenzqualität und ihre Anpassungsfähigkeit definiert als über reine Verkaufsfläche.