CBRE Research: Lage schlägt Fläche
Der österreichische Einzelhandelsimmobilienmarkt hat sich im zweiten Quartal 2026 insgesamt solide entwickelt. Zwar haben sich sowohl das Vertrauen der Retailer als auch die Verbraucherstimmung nach einem positiven Jahresauftakt wieder eingetrübt. Die Marktaktivität bleibt jedoch stabil – insbesondere dort, wo Immobilien eine starke Lagequalität, hohe Frequenz und nachhaltige Cashflows bieten. „Lage schlägt Fläche“ lautet dabei zunehmend die Leitlinie der Händler. Marken konzentrieren sich auf weniger Standorte, investieren dafür aber stärker in ihre wichtigsten Filialen. Bei der Größe der Verkaufsflächen zeigen sich die Betreiber kompromissbereiter. Bei der Standortqualität bleiben sie dagegen anspruchsvoll. Für Eigentümer bedeutet diese Entwicklung eine stärkere Position in begehrten Lagen. Darauf deuten auch längere Mietvertragslaufzeiten und die Rückkehr von Key Money hin.
Spitzenmieten legen moderat zu
Die Spitzenmieten entwickelten sich in mehreren Marktsegmenten leicht positiv. In den besten österreichischen Geschäftsstraßen lag die Spitzenmiete im zweiten Quartal bei 380 Euro je Quadratmeter und Monat. Für Shoppingcenter wurden 100 Euro und für Fachmarktzentren 16,50 Euro je Quadratmeter und Monat ausgewiesen. Für den weiteren Jahresverlauf erwartet CBRE in den High-Street-Lagen und bei Fachmarktzentren ein moderates Mietwachstum.
Auf der Renditeseite verzeichneten alle drei betrachteten Segmente einen Anstieg um jeweils fünf Basispunkte gegenüber dem Vorjahresquartal. Die Spitzenrendite für Geschäftsstraßen lag bei 4,75 Prozent, für Fachmarktzentren bei 5,75 Prozent und für Shoppingcenter bei 5,95 Prozent. Die höheren Renditen spiegeln das weiterhin anspruchsvolle Finanzierungs- und Marktumfeld wider.
Retail führt Investmentmarkt an
Besonders dynamisch entwickelte sich das Transaktionsgeschehen. Mit einem Anteil von 27 Prozent entfiel im ersten Halbjahr 2026 der größte Anteil des österreichischen Investmentvolumens auf Retail. Insgesamt wurden rund 266 Millionen Euro in Einzelhandelsimmobilien investiert – mehr als dreimal so viel wie im Vorjahreszeitraum. Internationale Investoren waren dabei besonders aktiv und zeichneten für 63 Prozent des Volumens verantwortlich.
Zu den bedeutendsten Einzeltransaktionen zählten unter anderem das Pro Kaufland Linz, die Arcade Meidling und das Objekt Kärntner Straße 12 in der Wiener Innenstadt. Die Transaktionen unterstreichen die Bandbreite des Marktes: Neben großflächigen, nahversorgungsorientierten Handelsimmobilien stehen innerstädtische Premiumlagen weiterhin im Fokus.
Core-Objekte im Fokus
Auf Investorenseite konzentriert sich die Nachfrage weiterhin auf hochwertige Core-Assets und Trophy-Objekte in etablierten Lagen. Besonders gefragt sind Fachmarktzentren mit großem Einzugsgebiet, ausgeprägter Nahversorgungsfunktion und stabilen, nachhaltigen Cashflows. Diese Eigenschaften machen die Objekte auch in einem von schwächerem Konsum und höherem Kostendruck geprägten Umfeld vergleichsweise resilient.
Gleichzeitig bleibt die konjunkturelle Entwicklung ein Unsicherheitsfaktor. Nach dem kräftigen Anstieg zu Jahresbeginn ist das Vertrauen der österreichischen Einzelhändler zuletzt wieder gesunken. Vor allem die Erwartungen an die künftige Geschäftsentwicklung haben sich verschlechtert. Seit April gab zudem das Verbrauchervertrauen nach – ein Hinweis auf eine voraussichtlich moderatere Konsumnachfrage.
Selektiver Markt mit Chancen
Für den österreichischen Retailimmobilienmarkt ergibt sich damit ein differenziertes Bild: Die Konsumstimmung ist verhalten, doch hochwertige Handelsimmobilien bleiben gefragt. Händler bündeln ihre Aktivitäten auf leistungsfähige Standorte, während Investoren gezielt nach stabilen Erträgen und langfristig tragfähigen Nutzungskonzepten suchen. Der Markt dürfte daher weniger von einer breit angelegten Expansion als von einer weiteren Polarisierung geprägt sein. Während erstklassige Geschäftsstraßen, leistungsfähige Fachmarktzentren und ausgewählte Trophy-Objekte ihre Attraktivität behaupten, geraten schwächere Lagen und weniger zukunftsfähige Konzepte zunehmend unter Druck.